记得上半年做访谈节目时，我曾说广州楼市到8000元/平方米时只是“软底”，到了6000-7000元/才算“硬底”，其他两位访谈嘉宾一位不以为然，认为那样的话，开发商大多都要完蛋，另一位则不置可否。当时的楼价是9000元/平方米。
最近，广州楼价终于到了8000元/平方米。虽然中央与地方的统计数字有点打架，但楼价到了“8”字头则几乎是共认的。会不会到“7”字头甚或“6”字头呢？
这两天，
富力地产的
李思廉(
李思廉博客,李思廉新闻,李思廉说吧)说：“楼市最坏时期已经过去”。但我更相信他是针对
富力中报情况来谈的，如果是针对中国楼市或广州楼市，则似乎只是“个人感觉”而已。
楼市的底到底在哪里？本人从以下几个方面来分析：
第一，从基本面来看，经济发展决定楼市，而不是相反。金融海啸引发的经济增速减慢是全世界范围的，可能中国要稍提前回稳，但也不可能这么快，到底要多长时间，本人下周再谈。因此，楼市见底似乎言之尚早。而且，中国经济的基本面也不是象有些专家和官员说的“还是很好的”。
第二，从收入与楼价比来看，降价还没有到人们的心理价位。相对股市“怎么涨上去的就会怎么跌下来”，人们对楼市的价格似乎看法温和一点，但即使不以股市跌幅来比较，与收入来比较，去年人们认为楼价过高，也是从涨幅和收入比来看的。暂且不论楼市的涨幅，计算收入比一般有两种方式：一是从多少个月（年）收入可以买房来计；二是从月收入与楼价之比来计。由于后者更直观，更容易比较，本人多从这个角度来看。去年中产阶层（白领）的中等收入是5000-6000元/月，公务员以处长计，也是6000元/月左右，因此，按一个月收入买一平方米住宅计，本人认定，购买力决定合理楼价（均价）在6000元/平方米。由于今年公务员工资增长了，处长可以拿到8000-9000元/月，但白领收入可能要下降，因此，合理楼价在6000-7000元/平方米。
第三，从成本与价格来看，两者并不总是一致的。开发商和一些与开发商关系密切的专业人士和专家则说，从成本来看，现在楼价已到底了。但本人并不这么看。当楼价高涨时，这些专家们却没有说价格偏离成本太多了。根据价值与价格的关系，价格是围绕价值上下波动的。决定价格不只是成本因素，还有供求关系、经济形势、购买能力等等。因此，当楼价上涨时，可以远远高于成本；当楼价下跌时，也可以大大低于成本价。
第四，从救市的效果来看，并不是很明显。的确政策转向了，从“双紧政策”到“有保有控”，显示几年来对房地产价格上涨过快的调控政策措施正式掉头。但是，既然抑制楼价的政策也是多年不见效，鼓励消费的政策要很快见效那才是见怪呢！全国18个大城市早就先于中央开始救市了，这些城市的效果如何呢？中央对股市已经救了几拨了，但成果呢？所以利好因素并不等于楼市方向的彻底改变。
第五，从人们的资产状况（现实购买力）来看，大多数人已经没有多余的钱来买楼了。真正支撑房地产市场的是中产阶层，而这部分人也是投资股市的主力军。他们的资产要么套牢在股市，要么困在楼市，而现实收入的预期并不理想。有的做生意的并不指望近期有太大收益。也就是说，从购楼主力来讲，存量资产大多处境不妙，增量增产并不看好，更何况楼市近期趋势不好，也不敢太多负债贷款购楼，因此，即使有购楼的想法，要转变成真正的欲望和行动并不容易。
但说了这么多，综合起来看，本人还是倾向于6000-7000元/平方米是广州楼市的“硬底”，因为，一旦到此价位会引发刚性消费需求的实现冲动，而投资者、投机者都可能大胆筹资入市。所以也可以说，现在8000元/平方米已经接近底部了，从这个意义来讲，“楼市最坏时期已经过去”，但最后一跌还没有完成。
